華人在加拿大購房的五大基本問題

2019-06-18 04:08:45 大眾理財顧問2019年6期

夏欣怡

作為加拿大房地產執業經紀人,筆者發現,初入加拿大的華人對很多購房相關的基礎問題并不了解,在此進行統一解答。

問題一,華人主流的購房城市有哪些

根據加拿大2016年人口統計數據:加拿大全國總人口為3446萬人,其中華裔數量為1769195人,占全國總人口的5.1%,排在所有族裔的第7位。前6位分別是加拿大裔、英國裔、蘇格蘭裔、法國裔、愛爾蘭裔和德國裔,即華裔是加拿大除了歐洲裔的最大族裔。

華裔在加拿大的人口主要集中在城市,尤其是溫哥華的列治文城區,幾乎是華人的世界。在這里,你不會有身處異國他鄉的陌生感。下表列出了加拿大主要城市的華人數量,以供參考。

筆者推薦的購房城市是溫哥華及其周邊地區,理由如下:溫哥華冬季溫暖的溫帶海洋性氣候,最冷的1月平均氣溫為3℃,是全加冬季最溫暖的城市。而溫哥華的7月,平均氣溫也僅有17℃。溫哥華的年降水量約為1300毫米,和中國上海差不多。因此,溫哥華是加拿大適合華人居住的城市之一。如果一定要說溫哥華的缺點是什么,那就是房價略高。如果想去氣候類似的地方,溫哥華周邊房價更低的納奈莫、維多利亞、鄧肯等城市也是可以選擇的對象。

問題二,在加拿大買房能移民嗎

表 加拿大主要城市的華人數量

初入加拿大的華人幾乎都會問這個問題,在加拿大買房能移民嗎?答案當然是否定的。加拿大的移民項目主要包括:投資移民、自雇移民、魁北克經驗類移民(留學移民PEQ)、技術移民、家庭類移民、省提名移民、難民和人道主義移民等。華人移民加拿大的主要方法通常有3種:投資移民、經驗類移民、省提名移民。

對于沒有加拿大身份的海外買家,雖然在加拿大購房也屬于一種投資行為,但并不符合加拿大的投資移民政策。

問題三,中國人在加拿大買房有什么限制

加拿大是一個移民國家,一代移民占全國總人口的比例為21.9%。因此,加拿大的法律原則上對海外人士購房持鼓勵態度。根據加拿大聯邦政府《公民法》,非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。中國人購置、擁有和出售房地產所需要遵守的規定與條件,與加拿大居民或公民相同。

當然,由于加拿大是聯邦制國家,所以法律也賦予了各省一些相對獨立的權力,對非公民與非永久居民或由其控制的公司和社團,購置土地及房產進行限制。對于普通人來說,影響最大的莫過于兩個稅種:海外買家稅、房地產投機和空置稅。

海外買家稅

由于飽受房價日益高漲的困擾,從2016年8月2日開始,加拿大溫哥華地區的海外購房者在買房時被正式征收15%的房產交易稅。2017年4月21日,加拿大包括多倫多在內的安省大金馬蹄地區,同樣開始實施15%的海外買家稅。2018年2月21日起,溫哥華的海外買家稅再次得到深化和擴大,這些變化主要體現在兩個方面:一是提高海外買家稅比例,從原有的15%到現行的20%;二是擴大海外買家稅實施區域,從原先的只有大溫地區征收,擴大到5個大區,其中包括大溫哥華地區、大納奈莫地區、大維多利亞地區、菲莎河谷地區、歐墾娜根河谷地區。

房地產投機和空置稅

為了打擊海外資金的投機行為,使普通民眾以較合理的價格獲得可供居住的房屋,2018年年底,溫哥華的核心區域又開始實施房地產投資和空置稅,這個稅種按年度繳納,應稅區域為:大溫哥華、大維多利亞、納奈莫市和蘭斯維爾地區、阿伯斯福德市、米遜地區、基洛納市和西基洛納市。對于海外買家和衛星家庭,其應稅比例為房產征收評估水平的2%。

問題四,買賣房屋是否需本人親赴加拿大

如果購房人需要向加拿大銀行申請貸款,那么本人一定要親赴加拿大。貸款文件需要與銀行工作人員當面簽署。此外,貸款時需要的銀行賬戶也需要本人親自來加拿大開設。由于加拿大支持電子簽名,所以買房時所需要簽訂的購房合同能夠以網絡或傳真的形式進行遠程簽名。驗房是一個可選項,如果選擇驗房,也可以由驗房師遠程進行,驗房報告同樣可以用網絡或傳真形式發送到購房者手中。此外,律師過戶相關文件的簽署,可以在異地簽署。因此,購房合同、驗房、律師過戶3個買房的重要環節,買家不必親自到加拿大。但如果需要貸款,本人必須親至。

問題五,在加拿大買房的首付比例是多少

對于非移民的海外買家,銀行往往要求買家支付至少35%的首付款。同時,銀行會額外要求預存5%的申請準備金(這筆錢款在批貸結束后可挪作他用)。

如果非移民想購買的房產位于大溫哥華以中心的BC省地區,或以多倫多為中心的大金馬蹄地區,需要額外準備總房款15%或20%的資金作為海外買家稅準備金,在交易完成房產過戶時向加拿大稅務部門繳納。需特別注意的是:海外買家稅不允許貸款。

雖然貸款銀行和首付款存款銀行可以是不同的銀行,但購房首付款最好放在加拿大的銀行賬戶上。如果錢款仍在中國,則需要比較復雜的手續才能批貸,比如中國的存款證明,上面通常要求有借款人姓名、金額和日期。

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